一般来说，在建筑物重置成本估算准确的前提下，准确估算建筑物的累计折旧，是运用重置成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。正确理解资产评估中折旧的实质，弄清楚资产评估折旧与会计折旧的区别，对于评估人员正确运用重置成本法进行资产评估具有重要意义。
实质和目的不同
评估上的折旧，实质是评估建筑物的重置成本至评估基准日的价值减损，即估算由于各种原因造成的建筑物价值的贬值或损失。因此准确地说，估价上的“折旧”不是原本意义上的折旧，而是一种减价修正，其目的是通过这种减价修正求得建筑物在评估基准日的现值。会计上的折旧实质是建筑物这种固定资产的原始成本在产品成本中的分摊，其目的是使该固定资产的原始取得价值，通过折旧这种价值转移（摊销）形式而收回。
年限不同
建筑物耐用年限一般分为自然耐用年限（物理寿命、自然寿命）和经济耐用年限（经济寿命）。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨损达到不堪使用的年数；后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益与其使用成本相抵时点的持续时间。
评估中使用的折旧年限是指建筑物的经济寿命，这一年限的确定，是评估人员亲临估价对象现场，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，地基的稳定性等，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，并结合建筑物使用功能、所处环境以及已使用年数等因素，综合分析确定其折旧年限或成新率，必要时还要考虑土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。所以，评估中的折旧年限是一个相对变动（动态）的量，它受建筑物本身的设计和功能、使用和自然磨损、所处区域的环境条件、市场状况以及国家和地区经济政策、法律法规等因素的影响，并随这些因素的变化而改变，具有个别性和特殊性特征。同类型的数宗建筑物，因其所在区位、使用年限、维修保养以及所处环境等的不同，评估中综合确定的折旧年限往往也不同。会计上的折旧年限，是在考虑损耗的同时，也考虑社会技术、财税经济政策和生产力发展水平，且以同类资产中各项资产运转条件均相同的假设条件为前提，确定的适合于同类资产的一个平均年限。因此会计上的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，是一种高度集中的理论系数或常数，对于该类资产中的每一项资产具有普遍性、统一性和法定性。同类型的建筑物，无论其所在地如何，也不论其使用、维修保养以及所处环境如何等，会计核算中均适用同一个相对稳定的法定年限。
责任编辑：xiaohan
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