众所周知，贷款成数是指贷款额与房地产抵押价值之间的比值。银行在确定贷款成数时，主要考虑企业（个人）的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等，对于不同片区、不同类型的房地产在确定贷款成数时有其不同规定。来源于考试大，所以我们可以这样认为：银行确定贷款成数时是结合企业（个人）的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等因素来确定，因此贷款成数是随着企业（个人）的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等因素而发生变化的。所以采用原贷款成数来防范首次贷款余额的风险显然是不合理的。
举个例子更好说明，如甲于2004年1月1日通过房地产A抵押在银行乙获得八成80万元贷款，至2007年1月1日还有剩余贷款50万元，于同日甲向银行乙提出再次抵押申请，银行根据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处置变现能力拟定本次贷款成数为七成，同时委托估价机构对估价时点为2007年1月1日未设立法定优先受偿权利下的市场价值评定为100万元，试问再次抵押价值为多少？
诸多估价师通常做法是：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数=(100-50/0.8)=37.5万元。考试&大&按照银行乙根据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处置变现能力等拟定本次贷款成数为七成，其再次抵押能力应有所下降才对。即再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数=(100-50/0.7)=28.57万元。
为了佐证笔者的观点，我们不妨假定银行乙采用借新还旧的方式，这种方式与追加抵押贷款是异曲同工之效。即先假定该房地产无抵押贷款，则银行乙依据估价机构出估价报告即可以申请100×0.7=70万元，然后再用70万元偿还尚余银行乙贷款50万元，即为再次申请抵押贷款20万元。通过贷款成数我们可反推出再次抵押价值为20/0.7=28.57万元。与笔者的采用再次抵押贷款成数思路相吻合。
因此再次抵押价值应为“未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/再次抵押贷款成数”或“未设立法定优先受偿权利下的市场价值×再次抵押贷款成数-已抵押贷款余款）/再次抵押贷款成数”才能真正起到加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人合法权益的目的。
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责任编辑：sealion1986
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