三、用收益法估价涉及的有关税费
采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。
在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。估价对象的权利状况是我们确定税费首要考虑的一个因素：权利状况不同，所涉及的税费内容会有所差异。房地产估价在大多数情况下是对其权利的价值进行判断。收益途径是指估价对象通过售让全部产权获取收益，或是通过出租收取租金收入，或者两者兼而有之。价值定义是指估价结果的内含。价值定义不同，其所对应的税费问题也有所区别。这里我们主要讨论收益途径与税费的关系。
（一）出租性收益应当考虑的税费及其确定方法
1.营业税：其法律依据是1994年1月1日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5％，后者为3％。
2.城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7％、郊县城镇5％、农村1％。
3.教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3％。
4.房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12％和4％。
5.土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。深圳市称土地使用费，其标准见深圳市规史旧土局深规土（1997）267号文。
6.印花税：其法律依据为御花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0.1％。
7.租赁管理费：其法律依据为《深圳市房屋租赁管理条例》，取费基准为租金收入，费率为2％。
8.保险费：保险公司对房产的保费率。
9.土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拨土地上的房屋出租，计算基准为租金中所含土地收益，其具体计征标准由当地省市规定。考试大
10.所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33％、27％、18％、15％等多档比例税率，个人出租适用的税率为10％。
（二）产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法
1.营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5％。
2.城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7％、郊县城镇5％、农村1％。
3.教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3％。
4.印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03％。
5.土地增值税：其法律依据为灶地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30％、的院、50％和60％四个档次。
6.土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。深圳市的实际情况是根据取得土地使用权的方式（划拨、协议、历史用地、改变用途等）有所区别。
7.所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33％。27％、18％、15％等多档比例税率。
关于所得税是否要扣除，这个问题在房地产估价的实践中尚有争议。按照《房地产估价规范》和中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》相关内容的规定和论述，用上述两种进行估价时，不考虑所得税的问题。但在有关“假设开发法”的内容规定和论述中，有关“开发利润”都要扣除，那么“所得税”不扣，何谓利润？好象不太合理。
我们认为，所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其它方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：
首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出；从净收益或纯收益的概念来讲，有经营收益就说明必须承担秋收的义务，是收益人必须的支出，两者均具有固定性、强制性和无偿性。
其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。对拥有该等“权利”的权利人来讲，让渡的目的和结果，均是为了取得相应的货和性资产。显然，除了违反法律的规定外，前面所述的取得货和性资产是不应包括国家强制规定的税收部分。也就是说在合法的前提下，权利人让渡相应权利而取得的完全属于自己的货币资产或收益是不可能包括相当于所得税部分的货币。
由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。由于本文的重点是讲房地产估价中所涉及的税收问题，所以不能进一步展开讨论，但我可以告诉大家一个思路：那就是前者的复杂性主要体现在收益口径必须与资本化率相一致，相同所得税率的权利主体应当选择同一折现率。事实上税收在不同民事主体上的差别，除了所得税外，其它税种也同样存在，如营业税。再举一个例子：企业单位拥有100元人民币存入银行取得利息收入是无需征利息税的，而个人将100元人民币存入银行就要就其取得的利息收入征收20％的利息税，显然我们不能说企业单位的 100元人民币比个人拥有的100元人民币的价值更高，原因是除了利息收益上的差别外，他们所面临的社会平均收益率也是有差别的。
责任编辑：xiaohan
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