2．评估抵押物的抵押价值
（1）关于估价时点。
虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点（估价对象房地产竣工时点）的状况，房地产的市场状况为现在（抵押权设定时）的状况。可见，房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。
值得注意的是，预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中，估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况，即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。
（2）关于建筑面积。
预售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是，实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则，应根据不同的情况进行处理；①已经规划部门同意，并补交了相关费用的，可按规划部门最终确定的建筑面积进行评估；②已经规划部门处理，尚需补交费用的，应扣除该项费用，并在估价报告中说明；③未经规划部门同意的，按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑，并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。
3．对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查
按照中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》要求，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售。
综上所述，房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中，重点应揭示抵押物的报建手续是否齐全、合法，提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素，给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值，对抵押物的有关建筑面积公摊的技术经济指标，其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
上一页 [1] [2]
责任编辑：xiaohan
您现在的位置： 