评估上述宗地招标报价除采用假设开发法（剩余法）之外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，作为报价的主要比较资料。此外还可以辅之以成本法评估作为参考。
8、郊区房地产估价（野猪肉卖点）合法性认定。
答：（1）房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资料，则可假设已经规划及相关部门批准（如未经规划等相关部门，则文中所述房产为违章建筑，必须拆除，估价时则应考虑拆除费用及建筑物残值）。
（2）饭店用房。应考虑作为此类商业用房继续存在的可能性，饭店位于远郊区，且因为当初建房时以野猪肉入菜为卖点，现不再经营野猪的繁育，故其是否继续用于饭店类物业，需根据市场调查确定，如仍可用于饭店，则可运用收益法、比较法等测算其价值，但应注意扣除土地价值；如不能用于饭店类用途，则应以成本法测算。
（3）办公用房。根据文中信息，办公用房应以成本法测算，但用于两层的基础之成本应否考虑，则应根据视未来该办公用房的利用状况而定，如不宜加层，或没有必要加层，则两层的基础成本不应考虑，而只能按一层的基础测算成本。
（4）屠宰用房及饲养用房。如果不能改作它用，或改造成本太高，则不能按成本法测算，相反还应考虑其拆除费用。
二、 模拟试卷一 题目P277页，答案P336页 题目内容：
1、行政划拨土地抵押贷款估价技术路线及应注意事项。（有地上建筑物）
2、保险赔偿损失估价技术路线，赔偿款合理否？
3、土地估价，假设开发法计算公式和技术路线。
三、模拟试卷二 题目P299页，答案P341页 题目内容：
1、 工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。
答：不正确。因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。
2、 补地价的技术路线和计算公式，地价不同年限调整。
答：调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：
V25.5=V40×[1-1/(1+У)25.5]/[1-1/(1+У)40]
3、写字楼出租估价优选方法及主要步骤（见规范：市场法P8和收益法P11页）。
四、模拟试卷三 题目P324页，答案P348页 题目内容：
1、 在建工程（综合楼）评估技术路线及应搜集哪些资料。
答：（1）①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。
②假设开发法：通过比较法等方法预测完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、管理费用、利息和利润等。
（2）①《国有土地使用权证》。②《建设用地规划许可证》。③《建筑工程规划许可证》。④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。⑤《施工许可证》。⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完工部分工程量证明。
2、 相邻房地产合并，增值额如何分配？
答：增值额分配有三种方法：A.以合并前各自的单价为基础进行分配；B.以合并前各自的面积为基础进行分配；C.以合并前各自总价值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度在大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。
3、已规定用途投标报价应采用的估价方法和应做哪些工作？
答：首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。然后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。
责任编辑：sealion1986
您现在的位置： 