参考答案
一、问答题
第一题
1、程序问题
（1）需要现场勘查
（2）三方签字
（3）如不签字，要请第三方见证
（4）公告
2、装修问题
（1）拆迁评估不包括装修
（2）装修由拆迁双方协商
（3）协商不成评估
3、租赁问题
（1）拆迁人只对被拆迁人（所有权人）补偿，不补偿使用人
（2）由被拆迁人对使用人进行安置
（3）双方协商不成的，拆迁人实施产权调换，由被拆迁人和原租赁人重新签订租赁协议
第二题
1、没有义务告知，应为委托人是法院。
2、保留价由法院确定。确定方法：参照评估价或者市场价确定，首次保留价不得低于评估价或者市场价的80％，拍卖不成的，保留价可下调，幅度不超过20％
3、拍卖买受人的税费
（1）拍卖佣金
（2）土地出让金
（3）契税
（4）合同印花税
（5）权证印花税
第三题
1、错误在于
（1）不应选择不同经营规模的
（2）不应选择最高的350，而应是客观收益
2、年净收益基本不变，哪些方法求年净收益（怀疑题目错，应为求估价对象价值，不过还是找了求净收益的方法）
（1）市场法：比较类似房地产的年净收益，调整后确定客观的年净收益
（2）类似“假设开发法”：类似房地产客观的租金水平，扣除客观的出租费用，求取客观的年净收益
（3）“报酬资本化法”倒推：利用比较法提取类似房地产的报酬率，利用房地产价值倒推年净收益。
二、选择题
1、A（关于抵押风险的，这个书上有，肯定正确）
2、D（关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润）
3、C（不记得题目了，请大家补充）
4、D（关于保险评估3500w的，D为保险金额不能超过3500w）
5、B（关于小区减值的，B为绿地率减少）
6、D（关于小区增值的，D为交通条件改善）
7、C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）
8、B（关于出几个报告的，B为出两份报告）
9、A（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价）
10、B（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格，扣减土地出让金）
三、指错题
1、结果报告缺估价原则
2、技术报告缺市场背景分析
3、估价结果中没注明单价
4、假设开发法公式错
5、假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用XX置业公司的
6、假设开发法计算开发利润的基数应包括在建工程价值
7、基础设施建设费缺少计算过程，且结果与说明矛盾
8、成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期
9、成本法中投资利息的计息基数错误
10、成本法中应该考虑销售税费
11、估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑
12、成本发中投资利润的计息基数错
13、市场法中个别因素调整与说明不一致（正好相反）
14、假设开发法直接采用传统法，未说明理由
15、造价取900未说明理由
16、技术报告的名称只有“估计技术报告”，应为“房地产估价技术报告”
17、在建工程的折旧业不应该为零看到17处错误，没有地方写，只好写了前面13个，希望不会有错误的把正确的挤掉。
四、
1、有效毛收入的计算不应包括物业费；
22000*50*12*（1-10%）=11880000（元）
2、管理用房未出租不应算空置；
13068000*3%=392040（元）
3、遗漏房产税；
13068000*12%=1568160（元）
4、收益年限应为45年。
10650686/5%*｛1-1/（1+5%）45｝=189306036.6=189306037（元）取整
责任编辑：sealion1986
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