对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
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名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
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总建筑面积 |
25000m2 |
房屋重置价格 |
2000元/m2 |
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可出租建筑面积 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
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设备用房建筑面积 |
2500m2 |
房屋维修费率/年 |
房屋重置价格的2% |
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管理用房建筑面积 |
500m2 |
月物业管理费 |
5元/m2 |
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营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
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接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
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平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的3% |
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可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50元/m2 |
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估价对象相关资料
估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2％=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3％+500×50％=692040元
3.年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55％=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元
（四）估价结果
责任编辑：sealion1986
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