房地产估价师考试《案例分析》练习题17-房地产估价师考试-优易学

房地产估价师考试《案例分析》练习题17

来源：优易学 2010-1-9 15:10:01 【优易学：中国教育考试门户网】资料下载建筑书店

　2.采用市场比较法进行评估
　　根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。
　　（1）比较实例选择。选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
　　实例A：××广场
　　位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/㎡。
　　实例B：××大厦
　　位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/㎡。
　　实例C：××大厦
　　位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/㎡。
　　估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1。

表1 比较因素条件说明表

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
名称		××大厦	××广场	××大厦	××大厦
物业位置		××市××区 ××路××号	××市××区 ××路××号	××市××区 ××路××号	××市××区 ××广场××号
土地使用年限		50年	50年	50年	50年
交易日期		1997年4月	1997年4月	1997年4月	1997年4月
土地用途		公寓	公寓	公寓	公寓
变易情况		正常	正常	正常	正常
市场销售价（美元/㎡）		待估	1600	1350	1700
区域因素	交通通达度	××路与××路交叉口	××路南侧	××路南侧	××站广场
	商业繁华度	高	较高	较高	高
	公用设施完备度	完备	完备	完备	完备
	环境条件优劣度	较好	较好	较好	较好
个别因素	物业管理	较好	好	较好	好
	空调系统	分体空调	中央空调	分体空调	中央空调
	电梯系统	3部	3部	2部	6部
	智能化系统	基本完备	完备	基本完备	完备

　　估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。
　　1）日期修正。由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。
　　2）区域因素。
　　A.交通通达度：××大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但××大厦与实例C两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于××路的南俩，出入皆依靠××路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2％；则实例A、B为98，实例C不作修正。
　　B.商业繁华度：××大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临××路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔××路北侧才为步行街及××街，商业繁华度稍差于××大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1％；则实例A、B为99，实例C不作修正。
　　C.公用设施完备度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。
　　D.环境优劣度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。
　　3）个别因素。
　　A.物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。××大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；××大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3％，实例A、C为103，实例B不作修正。
B.空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位I对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103，实例　　　　B不作修正。
　　C.电梯系统：××大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。
　　D.智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于××大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1％。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。
　　（2）根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表（见表2）。

表2比较因素条件指数表

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
土地使用年限		100	100	100	100
交易日期		100	100	100	100
土地用途		100	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
区域因素	交通通达度	100	98	98	100
	商业繁华度	100	99
	公用设施完备度	100	100	100
	环境条件优劣度	100	100	100	100
个别因素	物业管理	100	103	100	103
	空调系统	100	103	100	103
	电梯系统	100	100	100	102
	智能化系统	100	101	100	101

　　（3）编制比较因素修正系数表根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表见表3。

表3比较因素修正系数表

比较因素		实例A	实例B	实例C
土地使用年限		100/100	100/100	100/100
交易日期		100/100	100/100	100/100
土地用途		100/100	100/100	100/100
交易情况		100/100	100/100	100/100
区域因素	交通通达度	100/98	100/98	100/100
	商业繁华度	100/99	100/99	100/100
	公用设施完备度	100/100	100/100	100/100
	环境条件优劣度	100/100	100/100	100/100
个别因素	物业管理	100/103	100/100	100/103
	空调系统	100/103	100/100	100/103
	电梯系统	100/100	100/100	100/102
	智能化系统	100/101	100/100	100/101
修正后的房地产价格（美元）		1539	1391	1555
比准价格（美元）		1495