四、估价方法选用
估价对象在建 工程 。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1． 根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、 管理 费用、投资 利息 、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2． 估价对象为在建 工程 ，有明确的 工程 进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3． 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一） 假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1、 采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本- 管理 费用-投资 利息 -销售税费
2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．1采用的公式
交易情况 交易日期 房地产状况
修正 调整 调整
估价对象= 可比实例× 100 × （ ）× 100
比准价格 成交价格 （ ） 100 （ ）
2．2所选可比实例（见表一）
可比实例情况表
表一
可比实例与估价对象abc估价对象
比较项目
项目名称xx苑xx楼xx园xx园
项目坐落xx新村xx号xx路xx号xx道xx号xx大道xx号
土地使用权取得方式出让出让出让出让
土地等级住宅iv级住宅iii级住宅iii级住宅iv级
建筑 结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层
规划用途住宅住宅住宅住宅
成新状况十成新十成新十成新
交易情况正常正常正常
交易日期2005.32005.32005.4
成交价格310031002960
2．3交易情况修正
可比实例a、b 、c均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2．4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例a、b 、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2．5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2．5．1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例a、b 、c的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例a、b 、c区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情误解见表二）。
2．5．2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例a、b 、c的个别因素略差于估价对象，可比实例c的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例a、b 、c个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表二）。
可比实例与估价对象abc估价对象
房地产状况
区域因素商服繁华程度20212020
交通条件21212320
环境景观10101010
公共服务配套10101010
发展规划10101010
基础设施10101010
文件娱乐10101010
街道条件10101010
合计101102103100
土地利用程度20202020
临路状况20202020
设施设备10101010
装修状况10101010
平面布置1212910
建筑 结构10101010
楼栋朝向10101010
面积大小、形状1010810
合计10210297100
2．6比较修正计算
市场法修正计算表
表三
可比实例成交价格
（元/平米）交易情况
修正
交易日期
调整区域因素
调整
个别因素
调整比准价格
（元/平米）
a3100100/100100/100100/101100/1023009
b3100100/100100/100100/102100/1022980
c2960100/100100/100100/103100/972963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）
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