案例一
案例背景：某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋；式样：旧式楼房；部位：二层统间；朝向：东；建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全，无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该二层旧里住宅进行评估。取卧室朝南、底层前间户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为3700元／平方米。
2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝东，朝向修正系数为－2％;评估对象位于2层，层次修正系数为＋4％;经现场查勘考虑采光、通风等条件较好，确定其他因素修正系数为＋1％ ，评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米
3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。该户属未出租的私有自住房屋，因其评估单价低于最低补偿单价，故按最低补偿单价计算。对产权所有人补偿单价的计算公式为：补偿单价＝最低补偿单价×100％＋价格补贴×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米
4、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4811×50．00＝24．06（万元）
案例二
案例背景：某某区普通假三层新式里弄，委估对象为公有住房租赁户；部位：二层前楼；朝向南；居住面积25平方米。厨房、小卫生均为三户合用。进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定：按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该假三层新里住宅进行评估。取底层前间、朝南的一室户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为4100元／平方米。
2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价：卧室朝南，朝向修正系数为0;评估对象位于二层，层次修正系数为＋4％;经现场查勘，考虑采光、通风等条件相仿，确定其他因素修正系数为0 ；评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝4100×（1＋0）×（1＋4％）×（1＋0）＝4264元／平方米
3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。市场评估单价高于最低补偿单价，公有住房承租人的补偿价格计算公式为：补偿单价＝评估单价×80％＋价格补贴＝评估单价×80％＋（最低补偿单价×2 －评估单价）×20％＝4264×80％＋（4009×2－4264）×20％＝3411．2＋750．8＝4162元／平方米
4、建筑面积的换算：根据上海市房屋土地资源管理局有关规定，新里住宅面积换算系数为1．82。则：建筑面积＝居住面积×换算系数＝25×1．82＝45．50平方米
5、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4162×45．50＝18．94（万元）
责任编辑：xiaohan
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