二、内容讲解
3.3 商务办公房地产估价
3.3.1 商务办公房地产及其市场的特点
商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司等商务机构办公的建筑物，在大、中城市，通常根据商务办公楼的装修、服务等档次将其划分为甲级、乙级和一般写字楼。
随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓"S0－ho“的概念，即"small office，home office（小办公室，家庭办公室）”，这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。而与之相反的另一个趋势是：有些城市采取了较严厉的措施禁止公司在住宅内开业，其目的主要是为了挽救供应量过剩的写字楼市场。这些经济形态的变迁和政府政策的干预，都会对写字楼市场产生影响，从而影响写字楼的价值。
3.3.2 影响商务办公房地产的主要区位状况
除了一般影响商业房地产的主要区域因素外，影响商务办公房地产的区域因素还有：
3.3.2.1 是否位于中央商务区或政府机构附近
中央商务区是商务办公房地产的集中地区，因此往往集中着各类大的商务机构，除了本身蕴藏着巨大的商机外，也为商务机构之间的来往提供了便利条件，因此有实力的公司往往都集中在城市的中央商务区。例如广州市，20世纪90年代初，环市东路一带的新兴中央商务区取代了传统的流花路、人民北一带的中央商务区，吸引了大量的大公司入驻这一带的甲级写字楼；而到了90年代末期，随着城市重心的东移，天河北一带逐步形成了又一片新的中央商务区，许多国际著名的大公司又竞相由环市东路一带迁移到天河北，一时间，环市东的甲级写字楼租金、售价下跌，空置率大增。
由于企业经常需要与政府交往，特别在我国目前更是这样，因此很多企业的办事机构愿意在政府机构的周围安营扎寨，所以常常会有这样的情况：房地局周围的写字楼集中了房地产开发公司、房地产中介机构、做房地产业务为主的律师事务所，电信局周围则集中了通讯行业的公司，海关的周围则是进出口公司、船运代理公司，等等，形成了像商业房地产的专业市场那样的集聚情形。
3.3.2.2 交通条件
商务用户经常需要旅行，商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度是影响其价值的重要区域因素。
3.3.2.3 周围环境
商务办公房既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。
3.3.3 影响商务办公房地产的主要实物状况
3.3.3.1 外观
公司往往注重自身形象，而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此商务办公房地产的外观对其价值的影响不可低估。商务办公房地产的外观条件主要包括：建筑物高度、体量、造型、外装修等。
3.3.3.2 内部装修
与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。
3.3.3.3 设备、设施
电梯、空调是否齐备，甚至高层写字楼的电梯速度如何，都是影响商务办公房地产价值的重要因素。
3.3.3.4 是否具有智能化办公条件
随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。
3.3.3.5 满足不同公司的不同要求
甲级写字楼通常是采用集中空调，有统一的供冷（热）时间，而有些小型公司因为工作时间灵活、需要加班，希望能有独立的空调，这类公司往往就转向采用独立空调的乙级或一般写字楼。
3.3.3.6 物业管理条件
物业管理虽然与房地产本身是分离的，但对于商务办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。
责任编辑：xiaohan
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