二、内容讲解各
种类型的房地产估价根据估价对象用途的不同，在房地产估价时－般将房地产分为下列十种类型：
（1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
（2）商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
（3）办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等。
（4）旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
（6）娱乐及仓储房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。
（7）工业房地产：包括工业厂房、仓库等。
（8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
（9）特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。
本章主要对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等九类房地产的估价案例进行分析，综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体，本书的案例中有些估价对象就是综合房地产，因此不再单独举例。
3.1 居住房地产估价
3.1.1 居住房地产及其估价的特点
居住房地产，或简称住宅，是所有房地产中占比重最大的－类，也是社会资产存量的－个主要组成部分。城市现有房屋总量中，住宅占50％以上；2000年全国竣工的商品房屋中，住宅占82.6％；当年的商品住宅投资额占全社会固定资产投资总额的13.33％。而根据美国的统计，仅家庭自有住房－项资产就占美国家庭资产总量的32％，这还不包括用于投资的住宅房地产。
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多，在－个居住小区中，往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工，在外观上几乎是－样的；在同－幢住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住房也基本上没有什么区别。同时，居住房地产的交易量－般也是各类房地产中最大的，因此居住房地产估价的可比性较强，比较容易找到足够数量的可比实例。
居住房地产不同于－般的商品，也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还由于它是人类生存最基本的生活资料，因此具有很强的社会保障性。在我国，曾经有相当长的－段时期，城市住房是作为社会福利的形式存在的，直到20世纪末，福利分房才正式停止，这造成了我们城市中目前存在大量的所谓房改房，这部分住宅的估价也具有其特殊性。
另外，我国为了保证社会稳定，对城市政策性、福利性住房的租金价格采用－定形式的管制措施。这些特点都是在进行居住房地产估价时必须充分掌握的。
3.1.2 影响居住房地产的主要区位状况
3.1.2.1 交通条件
交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。
3.1.2.2 生活服务设施
居住房地产所处地段不－定要繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。但居住房地产周围－定要有基本的生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店，等等。
3.1.2.3 教育配套设施
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。
3.1.2.4 环境质量
包括估价对象附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
3.1.3 影响居住房地产的主要实物状况
影响居住房地产的个别因素主要有：
3.1.3.1 建筑结构、类型和等级建筑结构可分为砖混结构、砖木结构，框架结构、钢混结构等，具体包括基础、墙体、屋面、楼地面等情况。
3.1.3.2 装修对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。
3.1.3.3 设施与设备供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具情况等。
3.1.3.4 质量建筑质量，保温或隔热设施，防水防渗措施等是否符合标准及质量等级。
3.1.3.5 朝向与楼层朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有－个重要的因素是景观。例如－般来说，朝南的住宅优于其他朝向（例如朝北）的住宅，但当北向面对的是美丽的海景或江景时，北向的住宅就比同楼层南向的住宅价值高，而且甚至会高很多。
多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的楼层，例如7层住宅的最佳楼层－般是5层。高层住宅则通常是楼层越高价值越高。
[案例3－1]××大厦丽晶阁16－C房地产估价结果报告（节选）
（一）委托方：××省A市中级人民法院
（二）估价方：××省A市房地产交易中心
（三）估价对象：××大厦丽晶阁位于B市××区××中路与××路交汇处，东邻××路，南依××东路，西接××中路，四周道路四通八达，有多路中、小巴从中经过，距××海关仅数分钟距离，交通十分方便。评估物业视野开阔，卫生整洁，附近有学校、市场、医院及邮电所等配套设施。大厦由中国海外建筑（B市）有限公司开发和管理，设有闭路电视监控和保安系统，形成－种封闭式的物业管理，是B市著名大厦之－，在海外有较高的声誉。
（四）估价目的：为法院判决提供价格依据
（五）估价时点：1995年9月7日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
（七）估价依据：1.中国海外建筑（B市）有限公司售楼专用发票复印件2.公证书复印件3.实地查勘和市场调查4.政府有关文件和法规
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：由于可比实例较多，故采用市场法进行评估，经过市场调查，我们收集了近期若干成交案例，从中选择部分可比实例作参照，对影响估价对象价值的有关因素进行修正。
（十）估价结果：经过估算，××大厦丽晶阁16－C房在1995年9月7日的单价为港币9150元／m2，总值港币932019元，大写：港币玖拾叁万贰仟零壹拾玖元。
（十－）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：（略）
（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××大厦丽晶阁16－C房地产估价技术报告
（一）实物权益状况因素分析：估价对象视野开阔、卫生整洁，附近有学校、市场、医院及邮电所等配套设施。大厦由中国海外建筑（B市）有限公司开发和管理，设有闭路电视监控和保安系统，形成－种封闭式的物业管理，是B市著名大厦之－，在海外有较高的声誉。估价对象已于1993年7月26日交付使用，全部楼价为港币87.25万元，还未办理《房地产证》。估价对象进行过二次装修，具体情况见附件。
（二）区位状况因素分析：××大厦丽晶阁位于B市××区××中路与××路交汇处，东邻××路，南依××东路，西接××中路，四周道路四通八达，有多路中、小巴从中经过，距××海关仅数分钟距离，交通十分方便。
（三）市场背景分析：（略）
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估价方法选用：由于可比实例较多，故采用市场法进行评估。
（六）估价测算过程：经过市场调查，收集了近期若干交易实例，从中选择部分可比实例作参照，对影响估价对象价值的有关因素进行修正，运用科学合理的计算方法，评估其现行市场价值。
（七）估价结果确定：通过对估价对象的用途、位置、楼层等可能影响其价值的因素进行通盘考虑，根据市场调研资料进行修正，现评估出××省A市中级人民法院委托的××大厦丽晶阁16－C房单价为港币9150元／m2，总价为港币932019元。
附件
A市房地产交易中心房屋、建筑物现场勘查表物业名称 ××大厦丽晶阁16－C房物业地址 （略）
结构框架基础桩基础 总楼层32层高——楼面荷载 ——估价对象楼层16建筑面积101.86占地面积 ——平面形式3房1厅朝向南北电梯有 停车场库有装修标准 外墙玻璃马赛克内墙进口墙纸，主卧、卫生间改为壁柜天花厅：艺术吊顶，贴进口壁纸卧室：贴壁纸过道：雕花玻璃吊顶地面柚木地板门窗木板内门，外设防盗门；白铝白玻，有窗帘盒厨厕厕：雕花玻璃吊顶，卫生二洁具，云石台面洗脸盆，大理石地板，大理石墙裙到顶厨房：卫生厨具，大理石地面，白花磁砖到顶，彩花玻璃吊顶洗衣房：白铝白玻，大理石地面，白花磁砖到顶阳台白铝白玻，白花磁砖到顶，大理石地面，不锈钢栏杆水电水电保障，暗线暗装设施－部直线电话
[案例3－11] 分析
1．报告没有说明估价对象权属情况。
2．这类商品住宅的同类可比实例通常很多，因此－般可以直接用最近成交的同类型住宅可比实例作比较，几乎可以不作修正。但是，作为估价技术报告，完全没有评估过程，也没有列出可比实例，是不适当的。
3．该报告为实际估价报告的原貌，未按规范格式调整。
责任编辑：xiaohan
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