二、内容讲解
2.8 房地产分割、合并估价
2.8.1 房地产分割、合并估价的特点
房地产分割、合并估价，除需遵循一般房地产估价的原则与方法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。例如，位于城市商业区的两块面积分别为400m2和1600 m2的相邻土地，合并后不仅能使基地形状规整，而且还可使开发商能够面向中型客户、开发建设每层建筑面积为l200～1500 m2的写字楼，大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响而单独评估两块地的价值，则两块地的价值之和很可能大大低于合并后的土地价值。对于合并或分割后导致的房地产增值或价值损失，需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配，分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例，还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。
房地产分割估价实际上就是房地产合并估价的逆向操作，本节重点以房地产合并估价为例来说明房地产分割、合并估价的操作方法及要点。
2.8.2 房地产合并的法律规定
房地产合并的必然结果就是相邻的两宗房地产中的一宗转让给另一宗的所有者，也就是说房地产合并是一种房地产转让行为，在关于房地产转让的法律规定中，以下几点要特别注意，其可能直接影响房地产合并：
（1）房地产是否符合法定的转让条件。国家和地方房地产管理法规对各类房地产转让条件进行了明确的规定，如果待合并的房地产不符合规定，可能会导致房地产合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，这在估价过程中必须考虑和说明。
（2）待合并房地产的土地使用权取得方式。《城市房地产管理法》第三十九条对土地使用权为划拨性质的房地产转让做出明确规定，要求补缴土地出让金或上缴土地使用权收益，这也会影响到房地产合并价值。
（3）待合并房地产的土地用途。房地产合并预期价值的实现有赖于合并后的房地产实现最高最佳使用，但有可能待合并房地产的土地用途与房地产合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房地产管理法》第四十三条规定这种情况下必须进行用途变更，这一因素对房地产合并价值的影响也要考虑。
（4）待合并房地产的土地使用权剩余年限。《城市房地产管理法》第四十二条规定，出让方式取得土地使用权的房地产转让，其土地使用权剩余年限为合同约定总年限减已使用年限，要注意其对房地产合并价值的影响。
2.8.3 房地产合并估价方法要点
2.8.3.1 房地产合并前后价格的计算
要客观、准确房地产合并前后价格的计算，一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异，并严格按《规范》要求选取合适的估价方法计算合并前后的价格。
2.8.3.2 增值额的分配要准确、合理
相邻土地合并后，往往会使效用增大，价值升高，从而产生额外的增值。因此，邻地合并经营能使双方获得额外的收益；而一方购买另一方的土地，卖方的要价一般会高于土地本身正常的市场价格。无论是邻地双方合并经营还是一方购买另一方的土地，都需要我们对土地价格进行评估，以便确定各自的出资额及卖方的合理要价。而解决这个问题的关键，则是合理地将增值额进行分配。将增值额进行分配，大致有以下三种方法可供选择：
（1）以合并前地块各自的单价为基础进行分配各自所占增值额的分配比例分别为a1／（al＋a2）×100％和a2／（a1＋a2）×100％，a1、a2为合并前地块各自的单价。
（2）以合并前地块各自的面积为基础进行分配各自所占增值额分配比例分别为S1／（S1＋S2）×100％和S2／（Sl＋S2）×100％，S1、S2为合并前地块各自的面积。
（3）以合并前地块各自的总价为基础进行分配各自所占增值额分配比例分别为Al／（A1＋A2）×100％和A2／（A1＋A2）×100％，A1、A2：为合并前地块各自的总价。
对三种方法计算的结果根据影响程度大小不同，取加权平均值即可综合得出最终的增值分配率，计算出邻地合并产生的增值额。以上三种计算方法中，第一种方法的计算结果应占有较大权重比例。因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得的分配额。而土地合并后增值的原因，主要是影响房地产价格因素中的个别因素如面积、形状或是临街状况等（因为是邻地，所以影响价格的其他因素都相同）得到了改善。就合并前的地块而言，个别因素较好的地块对增值额的贡献自然要较大。而个别因素较好的地块其单价也一定会较高。也就是说，单价是反映出地块对增值额贡献程度的主要因素，按单价计算出的增值分配率也应占有较大权重比例。
[案例2－8]××房地产合并估价技术报告（节选）
（一）房地产实物状况因素分析估价对象土地有两宗，地块A面积1500 m2，北侧临接宽度约15m的铺装公路，临路宽度约50m，深度25～35m，是稍为不规整形的普通临街地。地块B面积5500m2，东侧临街宽度约80m，深度70m，为整形大宗土地，并与地块A相邻接。
这两宗土地均地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件属普通程度，电气、煤气、上下水道等基础设施完备。城市规划上属商业区，容积率600％。
就当地的标准使用及现在与将来的动向、城市规划上的管制等方面来看，地块A与地块B的最有效使用，应该是合并兴建办公大楼。现评估地块A、B的邻地购买价格。
（二）区位状况因素分析：（略）
（三）市场背景分析：（略）
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估价方法选用由于估价对象是在旧市区内的土地，未能收集到适当的收益实例，所以，应以买卖实例，即市场比较所求得的比准价格为标准来决定估价额。
先以市场比较法求A、B及C的空地价格，然后求取以两笔土地合并后效用增值部分中应该归属于A及B的部分，将此部分加入A及B的空地价格中，即可求得A及B的邻地购买价格。
（六）估价测算过程1.评估A、B、C的空地价格A、B两宗土地以市场比较法估价，C地以假设开发法估价（过程从略），结果如下：
（1）A地的空地价格（a），单价为14850元／m2；总价为22275000元。
（2）B地的空地价格（b），单价为9 075元／m2；总价为49912500元。
（3）C地的空地价格（c），（A、B合并后为C），单价为15 675元／m2；总价为109725000元。
2.计算合并使用分配率
（1）计算增值总额：增值总额＝c－（a＋b）＝37537500（元）
（2）计算增值分配率。A、B两块土地合并后的增值源于下列三个因素：一是面积因素；二是临街及环境因素；三是A、B各自对增值的贡献度。因此，增值分配率的确定应首先分别计算，然后通过综合调整来确定。
①计算面积因素对增值的影响A：1500/（1500＋5500）×100%≈21% B：79%②计算临街及环境因素对增值的影响A：14850/（14850＋9075）×100％＝62％B：38％③计算增值贡献度对增值的影响a.计算B对A的贡献。若将增值都归于B地，则A地所有者购买B地的价格为：c－a＝87450000元b.计算A对B的贡献。若将增值都归于A地，则B地所有者购买A地的价格为：c－b＝59812500元巳计算增值分配率：A：59812500/（9812500＋87450000）×100％＝40.6％B：59.4％④综合调整确定增值分配率。综合①、②、③所计算出的增值分配率，给出最后所采用的增值分配率。依据实际情况，对于本例采用平均值决定最终增值分配率。
A：（21％＋62％＋40.6％）/3＝41.2% B：58.8％
（七）估价结果确定
1.计算A、B的增值分配额
（1）A地的增值分配额为：37537500×41.2％＝15465450（元）
（2）B地的增值分配额为：37537500×58.8％＝22072050（元）
2.计算A、B的邻地购买价格
（1）A地的邻地购买价格。A地的邻地购买价格即为B地所有者购买A地的价格，其数额应为A地的空地价格加上A地的增值分配额，其结果如下：总额＝22275000＋15465450＝37740450（元）
单价＝37740450÷1500＝25150（元）
（2）B地的邻地购买价格。B地的邻地购买价格即为A地所有者购买B地的价格，其数额应为B地的空地价格加上B地的增值分配额，其结果如下：总额＝49912500＋22072050＝71984550（元）
单价＝71984550÷5500＝13088（元）
[案例2－8] 分析
1.报告对估价对象概况描述不全面，没有详细说明地块的现状，例如地上建筑物、构筑物、配套设施等。
2.报告在估价方法选用时说明：“由于估价对象是在旧市区内的土地，未能收集到适当的收益实例，所以，应以买卖实例，即市场比较所求得的比准价格为标准来决定估价额。”不正确。根据规范第5.1.4条“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法”，和第5.1.6条“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，估价对象并不符合规范第5.1.5条“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，空地不能产生长期稳定的收益。因此估价对象土地价格评估应选用市场比较法、假设开发法。
3.报告计算增值分配率时，最终增值分配率直接采用了各种影响因素增值率的平均值。应根据各种影响因素的重要程度，以加权处理方式计算最终增值分配率。
责任编辑：xiaohan
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