各种目的的房地产估价（房地产保险估价 房地产课税估价 征地和城市房屋拆迁补偿估价）
一、大纲要求考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提与房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：城市房屋拆迁补偿估价。
熟悉：房地产保险估价，房地产课税估价，征地估价。
了解：拆迁集体土地房屋估价。
要点说明：
5.房地产保险估价
（1）房地产保险为了消除各种风险可能带来的不利影响，房屋所有人、承租人或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方（被保险人）通过交付一定的费用（保险费）以获得另一方（保险公司）对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险，称为房地产保险。
根据承保的保险标的和风险种类不同，房地产保险可划分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。因土地不会损坏或灭失，无损害则无保险，故土地不能成为房地产保险合同的保险标的。投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。
（2）房地产保险估价的特点房地产保险估价，应依据《保险法》、《城市房地产管理法》和其他有关规定进行。房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产保险估价时应注意以下几点：
1）保险价值和保险金额的区别保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。
2）直接损失和间接损失当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或灭失，财产即受到直接损失。
间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。
3）房地产投保时的估价房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场法。
房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
4）保险事故发生后的评估保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
6.房地产课税估价
房地产课税估价，目的是为了保证国家税收公平合理。为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。
（1）房产税估价对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
（2）城镇土地使用税估价此税已规定了适用税额，无需估价。
（3）耕地占用税此税已规定了适用税额，无需估价。
（4）土地增值税的估价技术路线和方法土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
（5）契税的估价技术路线及方法契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格或典价作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为在必要时，也可以直接或委托有关单位对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
现行的估价方法以市场法为主。若是有收益的房地产，还应考虑用两种以上的方法进行评估，即收益法和市场法并用，根据不同情况，选取不同的权重综合取值，以确定最终估价值。
7.征地和房屋拆迁补偿估价
（1）征地和房屋拆迁补偿估价的特点
征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。
城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
征地估价应依据《土地管理法》以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。城市房屋拆迁估价应依据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。
征地和城市房屋拆迁补偿估价，是政策性、群众性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定的有关规定外，各个城市均制定有实施细则，详细规定了补偿的范围、补偿标准、补偿方式等。
随着2004年《宪法》修正案的通过，国家将对土地管理法进行相应的修订，有关征地补偿的规定也会做出相应的调整。
（2）征地和房屋拆迁补偿估价的分类
根据《土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。根据原始土地的性质及征用、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价可分以下三种情况：
1）征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用集体所有土地的补偿价格进行的评估。
征地估价应根据《土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
2）征用城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价，是指征用集体土地时对被拆迁房屋及附着物货币补偿价格的评估。
拆迁集体所有土地上的房屋的补偿估价应根据《土地管理法》，参照《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施细则，有些地区还专门制定了集体所有土地上房屋（或宅基地）的拆迁估价办法。
3）城市房屋拆迁估价，是指为确定城市国有土地上被拆迁房屋及附着物（土地和房屋或房屋）货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
城市房屋拆迁估价应根据《城市房地产管理办法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施细则。
（3）征地和房屋拆迁补偿估价的法律法规
1）《城市房地产管理法》；
2）《土地管理法》；
3）《土地管理法实施条例》；
4）《城市房屋拆迁管理条例》；
5）建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知（建住房[2001）161号）；
6）建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住房[2003]234号）；
7）各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方性法规。
（4）征地补偿估价
1）征地补偿估价对象“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。（《土地管理法》第四十三条）。
在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地上附着物包括：农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。
集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。
2）征地补偿估价的内容与标准《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”
①土地补偿费“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。”
②征用耕地的安置补助费“征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。”
③青苗补偿费标准“由省、自治区、直辖市规定。”
④地上附着物补偿费地上附着物包括农田基础设施、树木、坟墓等。补偿标准“由省、自治区、直辖市规定。”
3）《土地管理法》关于征地拆迁补偿估价的其他规定①“征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”（第四十七条）
②“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”（第四十七条）
③“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”（第四十七条）
④“征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”（第四十八条）
（5）拆迁集体所有土地上的房屋的补偿估价
房屋拆迁估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。但集体土地上的房屋，其产权管理各地区不尽相同也不胜完善，在评估过程中要根据实际情况分别处理，重点考虑以下几点：
1）宅基地的确定宅基地及正式房屋的确定，对于集体土地上的宅基地面积，其管理标准各地不统一：①每户有测量准确的宅基地证，同时有正式房屋的建房批示；②每户有测量准确的宅基地证，但没有房产证，也没有正式房屋的建房批示；③每户既没有测量准确的宅基地证，没有房产证，也没有正式房屋的建房批示。
基于以上情况，根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2）被拆迁房屋使用性质的认定根据《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》：严格宅基用地审批手续，实行公开办事制度。
3）被拆房屋补偿对象的认定个人还是集体。对于集体用房，要明确其土地的补偿是否在征地时已经给予了补偿。
责任编辑：xiaohan
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