2008年房地产估价案例与分析精讲第30讲讲义-房地产估价师考试-优易学

2008年房地产估价案例与分析精讲第30讲讲义

来源：优易学 2011-4-16 17:16:47 【优易学：中国教育考试门户网】资料下载建筑书店

　9．1．6  制作价格修正率表
　　价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。
　　最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40％，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30％，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20％，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10％。
　　如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9％，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8％，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7％，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6％。
　　[例9－1]  某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价。
　　[解]  该相邻临街土地的总价计算如下：
　　121.92×（40％＋30％）＝85.34（万元）
　　[例9－2]  例9－l中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m（即150英尺），其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?
　　[解]  该相邻临街土地的总价计算如下：
　　121.92×（40％＋30％＋20％＋10％＋9％＋8％）＝121.92×（100％＋9％＋8％）＝142.65（万元）
　　深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率（深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。
　　以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：
　　40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％
　　累计深度价格修正率为：
　　40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％

临街深度（英尺）	25	50	75	100	125	150	175	200
四三二一法则（％）	40	30	20	10	9	8	7	6
单独深度价格修正率（％）	40	30	20	10	9	8	7	6
累计深度价格修正率（％）	40	70	90	100	109	117	124	130
平均深度价格修正率（％）	160 （40）	140 （35）	120 （30）	100 （25）	87.2 （21.8）	78.0 （19.5）	70.8 （17.7）	65.0 （16.25）

　　正率为：
　　40％>35％>30％>25％>21.8％>19.5％>17.7％>16.25％
　　表9－1中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率25％乘以4转换为100％，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：
平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准深度/所给深度
　　制作深度价格修正率的要领是：①设定标准深度；②将标准深度分为若干等份；③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。
计算三角形等形状的土地的价格，还需要制作相应的价格修正率表。

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