[ 例 4 — 13] 为评估某写字楼 2005 年 10 月 1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A ， B ， C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表 4 — 6 。
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可比实例 A |
可比实例 B |
可比实例 C | |
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成交价格 |
5000( 人民币元／㎡ ) |
650( 美元／㎡ ) |
5500( 人民币元／㎡ ) |
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成交日期 |
2005 年 1 月 1 日 FQC评估师考试网 |
2005 年 3 月 1 日 |
2005 年 7 月 1 日 |
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交易情况 |
+2 ％ |
+5 ％ |
-3 ％ |
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房地产状况 |
-8 ％ |
-4 ％ |
+6 ％ |
在表 4 — 6 的交易情况中，正 ( 负 ) 值表示可比实例的成交价格高 ( 低 ) 于其正常价格的幅度；房地产状况中，正 ( 负 ) 值表示可比实例的房地产状况优 ( 劣 ) 于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率 2005 年 3 月 1 日为 1 ： 8 ． 4 ， 2005 年 10 月 1 日为 1 ： 8 ． 3 ；该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2005 年 1 月 1 日至 2005 年 2 月 1 日基本保持不变， 2005 年 2 月 1 日至 2005 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 1 ％，以后平均每月比上月上升 0 ． 5 ％。试利用上述资料测算该写字楼 2005 年 10 月 1 日的正常市场价格。
[ 解 ] 测算该写字楼 2005 年 10 月 1 日的正常市场价格如下：
用列表法进行计算：
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可比实例 A |
可比实例 B |
可比实例 C | |
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成交价格 |
5000 ( 人民币元／㎡ ) |
650 ( 美元／㎡ ) |
5500 ( 人民币元／㎡ ) |
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建立价格可比基础 |
5000( 人民币元／㎡ ) FQC评估师考试网 |
650 ＊ 8.4( 人民币元／ m2) |
5500( 人民币元／㎡ ) |
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交易日期调整 |
[ （ 1 － 1% ） 3 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100 |
[ （ 1 － 1% ） 2 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100 |
[ （ 1 ＋ 0.5% ） 3 ＊ 100]/100 |
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交易情况修正 |
100/102 |
100/105 |
100/97 |
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房地产状况调整 |
100/92 |
100/96 |
100/106 |
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比准价格 |
5300.51( 元人民币／㎡ ) |
5442.93( 元人民币／㎡ ) |
5429.79( 元人民币／㎡ ) |
责任编辑：xiaohan
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