五、计算题（共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）
1、现有某市区一栋1991年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在1991年开发完成时就已补办了出让手续，出让期办50年。请根据以下条件进行测算，计算当前土地总价及单位面积地价。
（1）该楼建筑面积20000平方米，容积率为5。
（2）该楼全部用于出租，出租率为80%。
（3）同类物业市场租金按使用面积计为150元/月·平方米。
（4）同类物业使用面积与建筑面积之比为1∶1.5。
（5）房屋重置价格2000元/平方米，耐用期50年，残值率为0。
（6）有关出租成本有：①房产税按年租金的12%计；②年折旧；③物业管理成本按使用面积计每年每平方米100元；④保险费按使用面积计每年每平方米32元。
（7）房地产综合还原率为10%。
2、某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区每亩征地开支平均5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银生年货款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
3．有一两面临街的房地产（如图所示），据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10%，土地还原利率为8%，其他数据见图、表。评估基准日为1976年11月23日。试估算：建筑物价格（万元）；土地单价（元/平方米）。
| 路线价4000元/m2 | ||
|
20m ↑ ↓ |
10cm ← → | |
| 路线价1000元/m2 | ||
深度修正系数表
| ＜5m | 5～7m | 7～9m | 9～11m | 11～15m | 15～19m | ＞19m |
| 1.20 | 1.15 | 1.10 | 1.00 | 0.95 | 0.90 | 0.85 |
4、在某城市，需要待估的宗地H，现收集到与待估宗地条件类似的5宗地，条件如下：
|
项目 |
宗地成交价（元/m2） |
交易时间 |
容积率 |
位置比较 |
形状比较 |
区域因素比较 |
个别因素比较 |
|
A |
1280 |
1993 |
2.4 |
0 |
+3% |
0 |
+5% |
|
B |
1360 |
1994 |
2.3 |
+2% |
0 |
-1% |
0 |
|
C |
1380 |
1994 |
2.3 |
+3% |
-1% |
0 |
+1% |
|
D |
1340 |
1995 |
2.2 |
0 |
-2% |
-5% |
0 |
|
E |
1420 |
1996 |
2.7 |
-5% |
0 |
-3% |
0 |
|
H |
1996 |
2.5 |
根据上述条件，按以下要求完成计算。
（1）编制期日修正指数表。
（2）编容积率修正系数表。
（3）试计算宗地H在1996年时的地价。
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