四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
实例 |
交易价格(元/m2) |
交易情况 |
交易日期 |
房地产状况 |
A |
2200 |
正常 |
2006年3月30日 |
比估价对象劣3% |
B |
2050 |
正常 |
2006年12月30日 |
比估价对象劣8% |
C |
2380 |
比正常价格高3% |
2006年5月30日 |
比估价对象优5% |
(2)当地征收农地的费用等资料如下:
级别 |
一 |
二 |
三 |
四 |
五 |
六 |
七 |
八 |
地价是次级土地的倍数 |
1.4 |
1.4 |
1.4 |
1.4 |
1.4 |
1.3 |
1.3 |
1 |
土价是最差级土地的倍数 |
10.54 |
7.53 |
5.38 |
3.84 |
2.74 |
2.00 |
1.50 |
1 |
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m2,以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:
(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为5年:设备的重新购建价格为100万元,经济寿命10年:建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层商要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)。(12分)
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